Рынок недвижимости имеет тенденцию к существенному изменению
Прошел ровно год с того времени, когда государство закрыло ряд льготных программ на покупку недвижимости на первичном рынке и прежде всего ипотеку под минимальный процент, которую мог получить практически любой гражданин России. Да, эта мера помогла строительной отрасли удержаться на плаву, когда пандемия, рост цен на стройматериалы, низкие зарплаты тормозили покупательский спрос. Но она же явилась первопричиной, и это мнение практически всех специалистов, резкого, неоправданного скачка цены за квадратный метр. Не туристы, не выплаты участникам СВО, а именно льготная ипотека. Но времена меняются, и вот уже год, как Россия живет без льготной ипотеки (осталась только семейная) и с большими процентами под кредитные займы. Как отреагировал рынок жилья в Северной Осетии?
В гостях у «СО» наш постоянный эксперт, руководитель отдела продаж одной из крупных строительных компаний Сергей ЯРИН.
В гостях у «СО» наш постоянный эксперт, руководитель отдела продаж одной из крупных строительных компаний Сергей ЯРИН.
– Сергей, вы, наверное, отслеживаете информацию в ТГ-каналах, имею в виду федеральные, где говорится, что продажи сокращаются, выручка у застройщиков падает, как следствие, это тянет за собой и сокращение объемов строительства. Ипотеку под большой процент возьмет далеко не каждый, что правильно. У большинства граждан нет возможности платить ежемесячно такие огромные взносы, и Северный Кавказ в лидерах по ипотечной пассивности, что опять же говорит об уровне доходов в регионе. Как реагирует рынок жилья? Говорим по ситуации в республике.
– Да, хорошо. Начнем с единственного рычага, который двигает ипотечный рынок и у нас, и по России: это программа семейной ипотеки под 6%. На нее имеют право только семьи, у которых есть хотя бы один ребенок до 7 лет или же ребенок-инвалид. Было много разговоров на самом высоком уровне о дополнительных мерах поддержки, в том числе для участников СВО и членов их семей, но пока, во всяком случае в нашем регионе, никаких реальных изменений не произошло. Пока все на общих основаниях, но при этом в нашем регионе застройщики, видя, что квартиру приобретает участник СВО либо член его семьи, всегда делают скидку от себя. Вот такая льгота от бизнеса есть.
– С льготами понятно, а на что может рассчитывать обычный среднестатистический гражданин?
– Осетия не стала исключением. Если мы говорим о рынке вторичного жилья, то он просел колоссально. Недосягаемая процентная ставка не дает возможность рядовой семье приобрести по ипотеке квартиру. Кто может платить порядка 100 тысяч рублей в месяц только за ипотеку? Наши рядовые граждане такими средствами не обладают. Поэтому вторичное жилье продается исключительно за наличку, либо по микроскопическому займу, если какой-то небольшой суммы не хватает. И вот что происходит. За год произошли серьезные изменения. Цена на квартиры упала на 20–30%. И если раньше торг заключался в 50–100 тысячах рублей, то сейчас это сотни тысяч рублей. Просят скинуть 500 тысяч и даже миллион. И за неимением иного претендента на приобретение жилой площади продавец, если это срочная продажа, идет навстречу. Ценовые характеристики в объявлениях далеко не всегда соответствуют характеристикам, которые появляются в договоре купли-продажи. Приведу пример падения цены. Однушка на ул. Магкаева сегодня стоит в районе 4–4,2 млн рублей, а был период – примерно год назад, когда доходила до 5,5 млн рублей. Однокомнатная «хрущевка» в хорошем состоянии 3,5–3,7 млн рублей. Уточню, мы говорим об уже свершившихся сделках. Выставлять на продажу можно, как душе угодно. Но кто купит? Скажу так, востребованность на квартиры есть, а возможности приобретать нет.
– Конечно, мы говорим о реальных ценах. А жители других регионов не интересуются жилплощадью во Владикавказе?
– Мы говорили об этом с вами год назад. Обсуждали, являются ли так называемые туристы существенным фактором повышения цен в прошлом-позапрошлом годах. И тогда пришли к статистике, что из 100 покупателей 2–3 человека – это туристы. Это ничтожно маленький процент, который никак не может повлиять на формирование цены. На участников СВО приходилось 10% от общего числа покупателей. Как мы уже не раз говорили, цены взвинтила льготная ипотека, а вторичка подтягивалась к этой цене. Как правило, человек, продающий старое жилье, планирует приобрести новое и тем самым улучшить свои жилищные условия. Ну как он продаст дешево, ведь еще надо и новое купить. Сейчас ситуация поменялась. Тем, кому надо продать вторичку, вынуждены сбавлять цену до той, которую диктует рынок.
– Что на первичном рынке? Упали ли темпы строительства?
– По данным минстроя республики, даже идет увеличение количества ввода жилья в эксплуатацию. Но это стройки, которые начались год–два назад. Картину нынешнего дня мы увидим в цифрах минстроя только через год–два. Строители, начавшие стройку, ее заморозить не могут, потому что дома, как правило, возводятся при использовании кредитных средств банка. Строить нужно до конца, строить нужно вовремя, чтобы избежать штрафных санкций и финансовых рисков. Но при этом новые стройки, которые прогнозировались, большинством частных компаний откладываются.
И вот тут важный момент, о котором надо упомянуть. Говорю о первичном рынке. Есть цена в новостройке за наличку, есть цена по ипотеке. Разница ощутимая. По наличке цена будет варьироваться от 60–65 тысяч за квадратный метр, по ипотеке – более 100 тысяч . И если квартира 72 кв. м в новом доме будет стоить за наличку 5 млн рублей, то она же по ипотеке 7,5 млн рублей.
– Такая существенная разница?
– Совершенно верно. Как быть застройщику в этой нестабильной ситуации? Постараюсь объяснить. Вот уже лет 10 в нашем регионе жилье строится по такому базовому принципу: однокомнатная квартира – порядка 50 квадратов, двухкомнатная – 65–70, трехкомнатная – 100. Что мы видим в Москве, Петербурге, Краснодаре? По мере ухудшения ситуации на рынке площади уменьшаются. Наши застройщики тоже взяли эту тенденцию на вооружение. Для того чтобы повысить потребительский спрос. Если раньше на 50 квадратах располагалась одна комната, то теперь две.
– Мы возвращаемся к «хрущевкам»?
– Я бы так не сказал. Если посмотреть столичные проекты, то есть немало удобных способов сократить метраж. К примеру, зал и кухню объединить, это сейчас очень популярно. Евродвушка так называемая. Не потому, что кто-то из застройщиков этого хочет, такой формат востребован у покупателей. Сокращается метраж комнат, люди выбирают небольшие, пусть 50 квадратов, но двухкомнатные, чтобы можно было сделать спальню, детскую и т.д.
– Люди покупают или ждут более благоприятной ситуации?
– Рынок никогда не стоит на месте. Нет такого. Он движется, может, чуть медленнее. В новостройках работает семейная ипотека, слава Богу, дети рождаются. Просто мы теперь подстраиваемся под возможности рынка. Если вторичка реагирует падением в цене, то в новостройке этот механизм не работает. Дом строится за кредитные средства, строительные материалы только дорожают, хотя доллар вроде упал. Первичка может реагировать только оптимизацией квадратных метров. Нет денег на 50 квадратов, купите 30. По семейной ипотеке при наличии материнского капитала сумма ежемесячного платежа очень даже невелика. Год назад такой альтернативы не было.
– Сергей, как известно, со следующего года семейная ипотека будет распространяться только на регион, где покупатель прописан. Как прокомментируете?
– Есть определенный перекос рынка. Огни большого города и реклама делают свое дело. Год назад у нас еще не снижали метраж, а в крупных городах уже такое было. И люди с определенной суммой старались купить жилье там. А у нас более 80 регионов, и желающие приобрести квартиру в Москве и т.д. есть везде. Происходит перекос. И его надо нивелировать. Это поможет регионам увеличить продажи. Возможно, это временная мера.
– Необходимо упомянуть и программу «Доступное жилье для российской семьи», успешно работающую в республике уже много лет.
– Обязательно. Дома по этой программе построены и строятся на улице Курсантов-кировцев и один дом на улице Николаева. В ее рамках стоимость жилья регулируют соглашения, которые заключают застройщики с минстроем. Насколько я знаю, сейчас цена за квадратный метр с ремонтом в районе 70 тысяч рублей за кв.м. Средняя цена за кв. м без ремонта в республике 110 – 120 тысяч рублей по ипотеке, 80 тысяч рублей – за наличные рубли. Но, по статистике, за наличные деньги покупку совершают 5–10% от общего числа приобретателей.
– А что с земельными участками, частными домами?
– То же самое, что и на вторичном рынке. Но тут нужно понимать, земли в городе не осталось. В садоводчествах, причем на отдаленных линиях, можно еще торговаться. Если в городе, где нет ни одного свободного квадратного метра, то там цена достаточно стабильная. Да, она уже не так завышена, более реальная. 15 млн рублей – за добротный дом, 12 млн рублей – тот, где еще надо повозиться.
– В Москве, Петербурге тоже тенденция на снижение цены?
– Из тех новостей, которые мы видим, увеличивается число непроданных квартир. Застройщики вынуждены вводить программы по рассрочке на 5–8 лет, дополнительные привлекательные опции. Но процент всегда «зашит» в цену. Предлагают платить эти годы, как арендную плату. Но человек рискует. Да, он платит вроде за свое жилье и надеется на будущие программы, когда он сможет заплатить всю оставшуюся сумму. А вдруг этой программы не будет? Его платежи будут квалифицированы, как арендная плата за жилье. И только. Надо очень внимательно смотреть договор. Не скажу, чтобы цены падали, но для их роста пока ситуация на рынке не та.
– Какая перспектива просматривается?
– Те, кто подстраивается под рынок и живут согласно современным требованиям и потребностям покупателей, смогут выдержать конкуренцию. Как было раньше, уже не получится. Если реальные доходы населения будут падать, то цена вторички тоже. В новостройке это невозможно. Там другие механизмы. Думаю, цена в новостройках будет держаться, не расти, но и не падать. Подытожу сказанное так: рынок вторички все дальше от рынка новостроек. Они становятся двумя разными рынками. И если ничего не изменится по процентной ставке, базовой ипотеке, то так и будет. Что касается программ, то это очень дорогое удовольствие для государства. Семейная ипотека – это сотни миллиардов рублей, которые государство направляет в строительную отрасль, банковскую сферу для того чтобы искусственно стимулировать рынок недвижимости. Поэтому при такой непростой ситуации в стране наличие даже этой меры поддержки – уже хорошо.
– Да, хорошо. Начнем с единственного рычага, который двигает ипотечный рынок и у нас, и по России: это программа семейной ипотеки под 6%. На нее имеют право только семьи, у которых есть хотя бы один ребенок до 7 лет или же ребенок-инвалид. Было много разговоров на самом высоком уровне о дополнительных мерах поддержки, в том числе для участников СВО и членов их семей, но пока, во всяком случае в нашем регионе, никаких реальных изменений не произошло. Пока все на общих основаниях, но при этом в нашем регионе застройщики, видя, что квартиру приобретает участник СВО либо член его семьи, всегда делают скидку от себя. Вот такая льгота от бизнеса есть.
– С льготами понятно, а на что может рассчитывать обычный среднестатистический гражданин?
– Осетия не стала исключением. Если мы говорим о рынке вторичного жилья, то он просел колоссально. Недосягаемая процентная ставка не дает возможность рядовой семье приобрести по ипотеке квартиру. Кто может платить порядка 100 тысяч рублей в месяц только за ипотеку? Наши рядовые граждане такими средствами не обладают. Поэтому вторичное жилье продается исключительно за наличку, либо по микроскопическому займу, если какой-то небольшой суммы не хватает. И вот что происходит. За год произошли серьезные изменения. Цена на квартиры упала на 20–30%. И если раньше торг заключался в 50–100 тысячах рублей, то сейчас это сотни тысяч рублей. Просят скинуть 500 тысяч и даже миллион. И за неимением иного претендента на приобретение жилой площади продавец, если это срочная продажа, идет навстречу. Ценовые характеристики в объявлениях далеко не всегда соответствуют характеристикам, которые появляются в договоре купли-продажи. Приведу пример падения цены. Однушка на ул. Магкаева сегодня стоит в районе 4–4,2 млн рублей, а был период – примерно год назад, когда доходила до 5,5 млн рублей. Однокомнатная «хрущевка» в хорошем состоянии 3,5–3,7 млн рублей. Уточню, мы говорим об уже свершившихся сделках. Выставлять на продажу можно, как душе угодно. Но кто купит? Скажу так, востребованность на квартиры есть, а возможности приобретать нет.
– Конечно, мы говорим о реальных ценах. А жители других регионов не интересуются жилплощадью во Владикавказе?
– Мы говорили об этом с вами год назад. Обсуждали, являются ли так называемые туристы существенным фактором повышения цен в прошлом-позапрошлом годах. И тогда пришли к статистике, что из 100 покупателей 2–3 человека – это туристы. Это ничтожно маленький процент, который никак не может повлиять на формирование цены. На участников СВО приходилось 10% от общего числа покупателей. Как мы уже не раз говорили, цены взвинтила льготная ипотека, а вторичка подтягивалась к этой цене. Как правило, человек, продающий старое жилье, планирует приобрести новое и тем самым улучшить свои жилищные условия. Ну как он продаст дешево, ведь еще надо и новое купить. Сейчас ситуация поменялась. Тем, кому надо продать вторичку, вынуждены сбавлять цену до той, которую диктует рынок.
– Что на первичном рынке? Упали ли темпы строительства?
– По данным минстроя республики, даже идет увеличение количества ввода жилья в эксплуатацию. Но это стройки, которые начались год–два назад. Картину нынешнего дня мы увидим в цифрах минстроя только через год–два. Строители, начавшие стройку, ее заморозить не могут, потому что дома, как правило, возводятся при использовании кредитных средств банка. Строить нужно до конца, строить нужно вовремя, чтобы избежать штрафных санкций и финансовых рисков. Но при этом новые стройки, которые прогнозировались, большинством частных компаний откладываются.
И вот тут важный момент, о котором надо упомянуть. Говорю о первичном рынке. Есть цена в новостройке за наличку, есть цена по ипотеке. Разница ощутимая. По наличке цена будет варьироваться от 60–65 тысяч за квадратный метр, по ипотеке – более 100 тысяч . И если квартира 72 кв. м в новом доме будет стоить за наличку 5 млн рублей, то она же по ипотеке 7,5 млн рублей.
– Такая существенная разница?
– Совершенно верно. Как быть застройщику в этой нестабильной ситуации? Постараюсь объяснить. Вот уже лет 10 в нашем регионе жилье строится по такому базовому принципу: однокомнатная квартира – порядка 50 квадратов, двухкомнатная – 65–70, трехкомнатная – 100. Что мы видим в Москве, Петербурге, Краснодаре? По мере ухудшения ситуации на рынке площади уменьшаются. Наши застройщики тоже взяли эту тенденцию на вооружение. Для того чтобы повысить потребительский спрос. Если раньше на 50 квадратах располагалась одна комната, то теперь две.
– Мы возвращаемся к «хрущевкам»?
– Я бы так не сказал. Если посмотреть столичные проекты, то есть немало удобных способов сократить метраж. К примеру, зал и кухню объединить, это сейчас очень популярно. Евродвушка так называемая. Не потому, что кто-то из застройщиков этого хочет, такой формат востребован у покупателей. Сокращается метраж комнат, люди выбирают небольшие, пусть 50 квадратов, но двухкомнатные, чтобы можно было сделать спальню, детскую и т.д.
– Люди покупают или ждут более благоприятной ситуации?
– Рынок никогда не стоит на месте. Нет такого. Он движется, может, чуть медленнее. В новостройках работает семейная ипотека, слава Богу, дети рождаются. Просто мы теперь подстраиваемся под возможности рынка. Если вторичка реагирует падением в цене, то в новостройке этот механизм не работает. Дом строится за кредитные средства, строительные материалы только дорожают, хотя доллар вроде упал. Первичка может реагировать только оптимизацией квадратных метров. Нет денег на 50 квадратов, купите 30. По семейной ипотеке при наличии материнского капитала сумма ежемесячного платежа очень даже невелика. Год назад такой альтернативы не было.
– Сергей, как известно, со следующего года семейная ипотека будет распространяться только на регион, где покупатель прописан. Как прокомментируете?
– Есть определенный перекос рынка. Огни большого города и реклама делают свое дело. Год назад у нас еще не снижали метраж, а в крупных городах уже такое было. И люди с определенной суммой старались купить жилье там. А у нас более 80 регионов, и желающие приобрести квартиру в Москве и т.д. есть везде. Происходит перекос. И его надо нивелировать. Это поможет регионам увеличить продажи. Возможно, это временная мера.
– Необходимо упомянуть и программу «Доступное жилье для российской семьи», успешно работающую в республике уже много лет.
– Обязательно. Дома по этой программе построены и строятся на улице Курсантов-кировцев и один дом на улице Николаева. В ее рамках стоимость жилья регулируют соглашения, которые заключают застройщики с минстроем. Насколько я знаю, сейчас цена за квадратный метр с ремонтом в районе 70 тысяч рублей за кв.м. Средняя цена за кв. м без ремонта в республике 110 – 120 тысяч рублей по ипотеке, 80 тысяч рублей – за наличные рубли. Но, по статистике, за наличные деньги покупку совершают 5–10% от общего числа приобретателей.
– А что с земельными участками, частными домами?
– То же самое, что и на вторичном рынке. Но тут нужно понимать, земли в городе не осталось. В садоводчествах, причем на отдаленных линиях, можно еще торговаться. Если в городе, где нет ни одного свободного квадратного метра, то там цена достаточно стабильная. Да, она уже не так завышена, более реальная. 15 млн рублей – за добротный дом, 12 млн рублей – тот, где еще надо повозиться.
– В Москве, Петербурге тоже тенденция на снижение цены?
– Из тех новостей, которые мы видим, увеличивается число непроданных квартир. Застройщики вынуждены вводить программы по рассрочке на 5–8 лет, дополнительные привлекательные опции. Но процент всегда «зашит» в цену. Предлагают платить эти годы, как арендную плату. Но человек рискует. Да, он платит вроде за свое жилье и надеется на будущие программы, когда он сможет заплатить всю оставшуюся сумму. А вдруг этой программы не будет? Его платежи будут квалифицированы, как арендная плата за жилье. И только. Надо очень внимательно смотреть договор. Не скажу, чтобы цены падали, но для их роста пока ситуация на рынке не та.
– Какая перспектива просматривается?
– Те, кто подстраивается под рынок и живут согласно современным требованиям и потребностям покупателей, смогут выдержать конкуренцию. Как было раньше, уже не получится. Если реальные доходы населения будут падать, то цена вторички тоже. В новостройке это невозможно. Там другие механизмы. Думаю, цена в новостройках будет держаться, не расти, но и не падать. Подытожу сказанное так: рынок вторички все дальше от рынка новостроек. Они становятся двумя разными рынками. И если ничего не изменится по процентной ставке, базовой ипотеке, то так и будет. Что касается программ, то это очень дорогое удовольствие для государства. Семейная ипотека – это сотни миллиардов рублей, которые государство направляет в строительную отрасль, банковскую сферу для того чтобы искусственно стимулировать рынок недвижимости. Поэтому при такой непростой ситуации в стране наличие даже этой меры поддержки – уже хорошо.