Сегодня «СО» продолжает начатый в номерах за 17 апреля и 14 мая цикл статей, посвященных вопросам организации управления многоквартирными домами. В них рассматриваются правовые основы этого процесса, главные проблемы, возникающие как у жильцов, так и управляющих организаций, вероятные способы решения этих проблем. Нашим гидом в лабиринтах законодательства и непростых взаимоотношений управляющих и управляемых выступает руководитель республиканской Ассоциации ТСН Руслан РАМОНОВ.
Что такое договор
Договор управления – это не инвестиционный договор, когда в управление вкладываются заемные средства, взятые в долг юридическим лицом, которые потом с процентами подлежат возврату собственниками помещений Это не договор подряда, где жителем (заказчиком) авансом вносится 30% от стоимости договора, выполняются подрядчиком конкретные работы, подписывается акт приемки работ, после чего оплачиваются оставшиеся 70%, а договор считается завершенным.
Договор подряда касается только выполнения конкретной работы и сдачи ее результата заказчику.
Договор управления имеет комплексный характер и включает в себя различные виды деятельности по обслуживанию и управлению домом. Это и не договор страхования, когда страховщик оказывает страхователю (жителю) услугу по компенсации ущерба.
Это также и не договор накопления фондов – паевого, ремонтного, резервного, страхового и прочих, в котором собственники помещений поручают юридическому лицу накопить денежные средства для выполнения конкретных работ.
Предметом управления многоквартирными домами являются денежные средства собственников помещений, вносимые и расходуемые на плату за их содержание. Эти средства собственники передают управляющим организациям вместе со своими обязательствами по содержанию мест общего пользования в своих домах.
Все, что должен финансировать собственник помещения при найме УО, установлено Постановлением Правительства РФ от 15.08.2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Договор управления – это отдельный вид договоров, когда собственник помещения ежемесячно передает УО в управление сумму, которую можно назвать «абонентской платой». Управляющая организация вместо собственника выполняет функции по управлению домом в объеме денежных средств, собранных собственниками.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций к предоставлению коммунальных услуг (п.1, ст. 161 ЖК РФ). В частности, это транспортировка коммунальных ресурсов по внутридомовым инженерным сетям до потребителя – собственника квартиры – за «абонентскую плату», которую ранее называли «техобслуживанием».
Лет 20 назад коммунальные предприятия оплачивали затраты управлявших организаций на транспортировку из своего тарифа. Теперь коммунальные предприятия законодательно освобождены от этой платы, а ее переложили на тариф по управлению МКД.
С чем схож договор управления?
Наверное, такие взаимоотношения встречаются с абонентской платой за городской телефон. Есть фиксированная величина ежемесячной оплаты. Есть в течение месяца связь – значит услуга оказана. А на что связисты потратили средства абонплаты, потребителей не беспокоит.
То же самое – и с ТСН и УО: были коммунальные услуги в доме – значит транспортировка произошла, процесс управления произведен. Были перебои или засоры внутридомовых сетей, но транзит коммунальных услуг восстановлен – значит нужно оплатить «абонентскую плату»!
Сколько стоит управление МКД в месяц?
В соответствии с требованиями законодательства (п. 1, ст.156 ЖК РФ) плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, однако это законодательное требование игнорируется.
Сегодня плата за управление МКД во Владикавказе – одна из самых низких в стране! Если средний тариф по РФ начинается с 25 руб. за 1 м2 в месяц, включая Моздок, то у нас тариф составляет 13,99 руб. За квартиру в 50 м2 плата едва достигает 700 руб.
Эта сумма подъемна для 99,5% семей Владикавказа, о чем свидетельствуют данные «Центра субсидий». В качестве малообеспеченных зарегистрированы всего около 1200 семей, или 0,5% от числа всех семей в городе. В других регионах страны обращающихся за субсидиями – не менее 10%.
Плата за управление
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ст. 155 ЖК РФ).
С 1 января 2017 г. плата за электроэнергию на содержание общего имущества – общедомовые нужды (ОДН) вносится исключительно в УО или ТСН.
Следите за продолжением!