«Эффект Долиной» – плод приватизации 1990-х
Недавно по стране прокатилось цунами судебных отмен сделок по продажам квартир. Прецедентом стало решение суда по делу известной певицы Л. Долиной, а вызванную им цепную реакцию в виде аналогичных решений судов по всей стране назвали «эффектом Долиной». На ситуацию отреагировала даже Госдума РФ, готовящая законодательное «противоядие» от этого пагубного явления. Давний автор «СО» доцент СКГМИ Владислав КАБОЛОВ пошел по другому пути и рассмотрел глубинные причины того, как «эффект Долиной» вообще стал возможен.
Откуда взялось немалое число бабушек, выставляющих на продажу свои квартиры-ловушки? Как они оказались вовлечены в игры на поле купли-продажи жилья, и почему их роль продавцов поначалу не вызывала у добросовестных покупателей вопросы?
Ответ заключается в том, что в результате приватизации жилья в многоквартирных домах (МКД) в начале 1990-х большая часть населения оказалась собственниками недвижимости. Однако сегодня недостатки избранной формы приватизации становятся все более заметными и непосредственно влияют на текущую жилищную политику.
Проведение поквартирной приватизации вне принципа единства домового пространства и земельного участка было путем в тупик, куда мы и зашли. Люди приватизировали не дом целиком, а квартиры, словно это отдельные дома.
Большая часть квартир дома стала частной собственностью с разным набором владельцев, а часть осталась государственными и муниципальными. Неясно решается вопрос о принадлежности мест общего пользования – от чердака до подвала, а также земли под домом и прилегающей к нему.
Это породило новую смешанную форму собственности в одном здании – так называемые «конгломераты», но без четкого правового закрепления единства дома. Законодательство не определяет дом как единый объект управления. Жилищный кодекс говорит только о собственнике отдельной квартиры, социальном нанимателе квартиры, собственнике нежилых помещений.
Произошло механическое и хаотичное объединение квартир. В них живут коммерческие и социальные наниматели, собственники квартир, а нежилые помещения арендует бизнес.
Социальная неоднородность жильцов мешает им управлять своим имуществом. Жильцов ничто не объединяет, кроме совместного проживания. Интересы у них разные, управлять домом они не хотят и не способны. Каждый воспринимает как «свое» только квартиру.
Решения по управлению домом принимает «собрание собственников жилья», даже не являющееся юридическим лицом. Дом жильцами не управляется, у него нет хозяина, поэтому туда, как в черную дыру, уходят деньги жильцов.
В результате за последние годы юридические лица из жильцов в форме ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК созданы только в 5–6% всех многоквартирных домов, остальное – управляющие организации (УО).
УО – это бизнес, они приходят на объекты для получения прибыли. Нередко используют для этого приписки, вымышленные работы, незаконные проводки…
У собственников – обратная задача – минимизировать свои расходы, но контролировать этот процесс они не могут. Общественные контролеры и советы МКД малоэффективны. Отсюда проблемы с постоянно растущими расходами на содержание дома.
Даже ТСЖ – тоже пустая формальность. У нас можно купить квартиру и не являться членом ТСЖ, не принимать участия в управлении!
Кроме того, такой дом стоит на государственной или муниципальной земле, то есть, разорвана связь между домом и территорией. Это позволяет различным посредникам вроде органов государственной или муниципальной власти, управляющих организаций и прочих активно вмешиваться в дела совладельцев, навязывая им свои условия.
Созданная в 1991–1992 годах схема приватизации и владения жильем работает до сих пор, облегчая жизнь мошенникам и проходимцам. Они бы не смогли провернуть свои аферы, если бы не было миллионов бедных пенсионеров-собственников. Если бы квартиры свободно не продавали на жилищном рынке, когда соседи понятия не имеют, что вы собираетесь делать со своей собственностью.
У нас ты можешь поступить с квартирой как угодно, без всякого учета мнения соседей – продать ее кому заблагорассудится, провести в ней «ремонт» с переделками и т.п. Многие вообще не знают соседей по этажу, не говоря про подъезд.
Такое причудливое явление не имеет аналогов в мире. За рубежом любая многоквартирная собственность понимается как общее владение домом, и такое жилье называется «кондоминиум» – совладение. То есть здание первично, а разделение его по квартирам – вторично. Люди совместно владеют домом и получают в распоряжение ту или иную его часть.
При этом человек не просто владелец квартиры, на него возлагаются обязанности участвовать в управлении домом, выполнять постановления, принятые голосованием жильцов. Он не может отдельно от всех застеклить балкон, вывесить кондиционер. Ему постоянно напоминают, что он тут живет не один и должен всегда учитывать их интересы.
Если дом приватизировался, это касалось всех, и никаких муниципальных квартир оставаться в нем больше не могло. МКД может быть либо государственным, либо частным – совладение в виде кондоминиума или кооператива, или принадлежать одному хозяину, который сдает в аренду жилье.
Для постепенного выхода из ситуации, на мой взгляд, необходимо провести широкую законодательную реформу. В частности, запретить строительство конгломератов и выдачу ипотечных кредитов на покупку в них квартир. Произвести выкуп в них неприватизированных квартир.
Многоэтажки должны быть только муниципальным и арендным жильем, а ипотечный кредит выдавать только под собственные дома или долю в «таунхаусе».
Заменить покупку социального жилья в МКД с приватизированными квартирами строительством муниципального арендного жилья.
И последнее. Многоквартирный дом как объект принадлежит или федеральной, или муниципальной власти. Но тогда на каком основании с жильцов взыскивается плата на содержание общедомового имущества?
Это должны делать государство или муниципалитет, либо имущество должно быть оформлено на собственников квартир в этом доме. В этом случае жильцы могли бы, например, сдавать нежилые помещения бизнесу и на эти деньги самостоятельно оплачивать капремонт и коммунальные расходы. Иначе получается, что мы не являемся собственниками наших многоквартирных домов!
Ответ заключается в том, что в результате приватизации жилья в многоквартирных домах (МКД) в начале 1990-х большая часть населения оказалась собственниками недвижимости. Однако сегодня недостатки избранной формы приватизации становятся все более заметными и непосредственно влияют на текущую жилищную политику.
Проведение поквартирной приватизации вне принципа единства домового пространства и земельного участка было путем в тупик, куда мы и зашли. Люди приватизировали не дом целиком, а квартиры, словно это отдельные дома.
Большая часть квартир дома стала частной собственностью с разным набором владельцев, а часть осталась государственными и муниципальными. Неясно решается вопрос о принадлежности мест общего пользования – от чердака до подвала, а также земли под домом и прилегающей к нему.
Это породило новую смешанную форму собственности в одном здании – так называемые «конгломераты», но без четкого правового закрепления единства дома. Законодательство не определяет дом как единый объект управления. Жилищный кодекс говорит только о собственнике отдельной квартиры, социальном нанимателе квартиры, собственнике нежилых помещений.
Произошло механическое и хаотичное объединение квартир. В них живут коммерческие и социальные наниматели, собственники квартир, а нежилые помещения арендует бизнес.
Социальная неоднородность жильцов мешает им управлять своим имуществом. Жильцов ничто не объединяет, кроме совместного проживания. Интересы у них разные, управлять домом они не хотят и не способны. Каждый воспринимает как «свое» только квартиру.
Решения по управлению домом принимает «собрание собственников жилья», даже не являющееся юридическим лицом. Дом жильцами не управляется, у него нет хозяина, поэтому туда, как в черную дыру, уходят деньги жильцов.
В результате за последние годы юридические лица из жильцов в форме ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК созданы только в 5–6% всех многоквартирных домов, остальное – управляющие организации (УО).
УО – это бизнес, они приходят на объекты для получения прибыли. Нередко используют для этого приписки, вымышленные работы, незаконные проводки…
У собственников – обратная задача – минимизировать свои расходы, но контролировать этот процесс они не могут. Общественные контролеры и советы МКД малоэффективны. Отсюда проблемы с постоянно растущими расходами на содержание дома.
Даже ТСЖ – тоже пустая формальность. У нас можно купить квартиру и не являться членом ТСЖ, не принимать участия в управлении!
Кроме того, такой дом стоит на государственной или муниципальной земле, то есть, разорвана связь между домом и территорией. Это позволяет различным посредникам вроде органов государственной или муниципальной власти, управляющих организаций и прочих активно вмешиваться в дела совладельцев, навязывая им свои условия.
Созданная в 1991–1992 годах схема приватизации и владения жильем работает до сих пор, облегчая жизнь мошенникам и проходимцам. Они бы не смогли провернуть свои аферы, если бы не было миллионов бедных пенсионеров-собственников. Если бы квартиры свободно не продавали на жилищном рынке, когда соседи понятия не имеют, что вы собираетесь делать со своей собственностью.
У нас ты можешь поступить с квартирой как угодно, без всякого учета мнения соседей – продать ее кому заблагорассудится, провести в ней «ремонт» с переделками и т.п. Многие вообще не знают соседей по этажу, не говоря про подъезд.
Такое причудливое явление не имеет аналогов в мире. За рубежом любая многоквартирная собственность понимается как общее владение домом, и такое жилье называется «кондоминиум» – совладение. То есть здание первично, а разделение его по квартирам – вторично. Люди совместно владеют домом и получают в распоряжение ту или иную его часть.
При этом человек не просто владелец квартиры, на него возлагаются обязанности участвовать в управлении домом, выполнять постановления, принятые голосованием жильцов. Он не может отдельно от всех застеклить балкон, вывесить кондиционер. Ему постоянно напоминают, что он тут живет не один и должен всегда учитывать их интересы.
Если дом приватизировался, это касалось всех, и никаких муниципальных квартир оставаться в нем больше не могло. МКД может быть либо государственным, либо частным – совладение в виде кондоминиума или кооператива, или принадлежать одному хозяину, который сдает в аренду жилье.
Для постепенного выхода из ситуации, на мой взгляд, необходимо провести широкую законодательную реформу. В частности, запретить строительство конгломератов и выдачу ипотечных кредитов на покупку в них квартир. Произвести выкуп в них неприватизированных квартир.
Многоэтажки должны быть только муниципальным и арендным жильем, а ипотечный кредит выдавать только под собственные дома или долю в «таунхаусе».
Заменить покупку социального жилья в МКД с приватизированными квартирами строительством муниципального арендного жилья.
И последнее. Многоквартирный дом как объект принадлежит или федеральной, или муниципальной власти. Но тогда на каком основании с жильцов взыскивается плата на содержание общедомового имущества?
Это должны делать государство или муниципалитет, либо имущество должно быть оформлено на собственников квартир в этом доме. В этом случае жильцы могли бы, например, сдавать нежилые помещения бизнесу и на эти деньги самостоятельно оплачивать капремонт и коммунальные расходы. Иначе получается, что мы не являемся собственниками наших многоквартирных домов!