– Александр Петрович, три года назад в "СО" вышла большая статья по этой проблеме "Конкурс красоты на невольничьем рынке" (10.03.2016 г.) Получается, за три года ничего не изменилось?

– К сожалению, кое-что даже стало хуже, но сначала напомню порядок смены управляющей компании (УК) для конкретного МКД, установленный разделом VIII Жилищного кодекса РФ. Как минимум за месяц до окончания действующего договора жильцов дома с УК администрация города или села, где находится МКД, созывает в нем общедомовое собрание.

Его цель – выбрать способ управления этим домом на последующий период, ведь жильцы могут отказаться от услуг УК в принципе и образовать ТСЖ, а могут принять решение о самостоятельном заключении договора с любой УК без участия мэрии.

И только когда они не проявляют никакой самостоятельности – отмолчатся, мэрия объявляет среди УК конкурс на управление данным домом-"молчуном".

Понятно, что во время собрания жильцы узнают о возможной смене своей УК и могут выбирать, сохранить ли договор с ней, заключить с другой УК или вообще создать ТСЖ. Понятно и то, что без такого собрания жильцы остаются в неведении своей дальнейшей судьбы и не могут на нее влиять.

Значит, отсутствие собрания нарушает и права жильцов, и законодательство, а это уже повод для реагирования на бездействие АМС со стороны Госжилнадзора и прокуратуры.

– Ну, это не новость! О том, что, например, во Владикавказе эти собрания не проводятся, как раз и шла речь в названной выше статье. А что изменилось?

– В этой части, увы, ничего, как и в соблюдении порядка обнародования результатов конкурсных торгов на управление домами-"молчунами". В течение 10 дней конкурса АМС обязаны уведомить жильцов МКД о том, какая компания получила право управлять их домом и на каких условиях.

Но кто и когда видел такие письма АМС в своих почтовых ящиках? Более того, нет такой информации и на сайте, скажем, Владикавказа. В разделе "Торги и конкурсы" самая свежая информация по конкурсам на управление домами относится к сентябрю… 2014 года! На сайте АМС г. Моздока нет ни одного извещения о проведении таких конкурсов до 2014 г. включительно.

В АМС мне могут возразить, что извещения о конкурсах достаточно разместить на федеральном сайте "торги.ру", и формально чиновники будут правы. Однако разве правы они по отношению к своим жителям, и разве для самих АМС не стоит задача максимального вовлечения горожан и сельчан в управление общественным жилым фондом? Но в таком случае информация об этом фонде должна быть максимально доступна жильцам домов из тех информационных ресурсов, которые им хорошо известны и легкодоступны, ведь не искать же ее где-то в "дебрях" Интернета! Тем более что без знания о назначении конкурса человеку вообще не придет в голову искать подобную информацию!

Я постоянно на всех уровнях заявляю принципиальную позицию: все проблемы в сфере ЖКХ, в том числе и в управлении жилым фондом, связаны исключительно с отсутствием работы с населением, нежеланием слышать людей, а в данном случае – и с полным игнорированием обязанности АМС формировать цивилизованные отношения при управлении МКД. Можно ли ждать качественного управления домами, если уже на этапе принятия такого решения нарушаются права собственников?

– От сказанного вами возникает ощущение, что сами УК в этом процессе вообще ни при чем!

– В том-то и дело, что по ст. 161 ЖК РФ выигравшая конкурс УК должна направить жильцам проект договора (оферту) в порядке ст. 445 Гражданского кодекса. Жильцы в течение месяца должны известить УК о принятии договора (об акцепте), или выдвинуть свои условия в виде протокола разногласий, либо направить УК свой отказ.

В течение месяца со дня получения протокола разногласий УК обязана известить жильцов о принятии их условий либо об отклонении и может в течение месяца передать протокол разногласий в суд. Если в этот срок УК не принимает условия договора жильцов или не известила их о любом своем решении, они тоже вправе подать в суд.

Наконец, если одна из сторон уклоняется от заключения договора, то у другой есть право обратиться в суд с требованием о принудительном заключении договора на условиях, принятых судом.

В Правилах проведения конкурсов на управление МКД, утвержденных правительством страны, и в основанном на нем положении о проведении конкурсов во Владикавказе также говорится: "Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления МКД собственникам помещений для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ".

Вот как все непросто с договором между жильцами и УК! Кроме того, было бы логичным и даже обязательным наличие договоров с каждым МКД на сайте обслуживающих их УК. Однако родной законодатель почему-то не обязал УК делать это.

А кто и когда из жильцов видел проекты договоров со своими УК, тем более подписывал их? То есть и здесь мы имеем систематические нарушения законодательства, только теперь – уже со стороны управляющих компаний.

– Но ведь без договора между жильцами и УК невозможны их работа и сбор платы за техобслуживание!

– Правильно, тем не менее наши УК годами так работают и собирают плату с жильцов домов-"молчунов", причем стремятся делать это уже на следующий день после конкурса и требуют с "молчунов" плату по договору, который они и в глаза не видели!

Причина кроется уже в положении о конкурсе, например, АМС Владикавказа. В п. 8.2 раздела 1.2 говорится: "Срок начала выполнения УК обязательств, возникших по результатам конкурса, составляет не более 30 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в МКД подписанных УК проектов договоров управления МКД.

При этом УК вправе взимать с собственников помещений плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги <…> с даты начала выполнения обязательств, возникших по результатам конкурса. Собственники помещений обязаны вносить указанную плату".

Так, в одном пункте положение ссылается на ст. 445 ГК РФ, а уже в следующем противоречит ей, ведь она требует принятия оферты обеими сторонами и отводит на ее согласование длительные сроки. Положение кардинально меняет утвержденный кодексом порядок заключения договоров в пользу УК!

Разве подобная интерпретация обоих кодексов не является грубым нарушением их положений и прав жильцов-"молчунов" на получение услуги на установленных для них условиях? Какой же это договор, если он является лишь проектом, не заключен, а лишь составлен компанией, навязывающей свои услуги на своих условиях, да к тому же и не направлен жильцам?

Эти вопросы мы вскоре будем вновь пристрастно обсуждать с представителями органов власти и добиваться, чтобы все положения закона строго выполнялись всеми участниками правоотношений в жилищно-коммунальной сфере.