В 2015-м году перед исполнительной властью Российской Федерации была поставлена задача: для создания единой базы налогообложения рассчитать кадастровую стоимость недвижимости и земель по всей стране. Государственные муниципалитеты становились заказчиками. Определяли перечень объектов, подлежащих оценке. Оценочные работы проводили на конкурсной основе независимые оценщики. Они имели членство в СРО (саморегулируемая организация) и страховые ответственности. Во многих случаях исполнители проводили оценку, не выезжая на место. Кадастровая стоимость объекта порой многократно превышала розничную, а контроль за работой оценщиков осуществляла только СРО. Такая ситуация приводила к социально-напряженной обстановке и массовому оспариванию принятых решений в судах.

В июле 2016 г. вступил в действие ФЗ № 360, который наложил запрет на привлечение независимых оценщиков на период с 2017 по 2020-й год. С 01.01.2017 г. обозначены измененные правила госоценки. Субъектам Российской Федерации предложено было создать бюджетные учреждения, уполномоченные проводить комплекс мероприятий по оценке недвижимости в регионах. В статье 406 Налогового кодекса РФ утверждены базовые ставки налогообложения в процентах, которые не могут превышаться местными органами власти. Процентная ставка налогообложения от кадастровой стоимости дома; квартиры или их частей; ОНС (объекты незавершенного строительства) и так далее составляет 0,1%. Кроме снижения ставок, указанных в статье 406 Налогового кодекса РФ местные власти могут применять дифференцированные коэффициенты в зависимости от кадастровой стоимости объекта; вида объекта недвижимости; местонахождения объекта; вида территориальных зон, в границах которых расположен объект. По закону дифференцированные ставки не могут носить индивидуальный характер, то есть распространяются на всех плательщиков налога.

Фактическая дата становления Росреестра в России – 1 марта 2009 г. С того времени прошло уже 10 лет, но до сих пор не выработан единый механизм налогообложения недвижимого имущества и земли в Российской Федерации. Кадастровую стоимость на общее имущество и земли должен устанавливать государственный орган, но не частный оценщик. Кадастровую стоимость жилья никак нельзя сравнивать с рыночной стоимостью, так как она должна быть меньше. Ее можно сравнивать с себестоимостью 1 квадратного метра на момент определения кадастровой стоимости по республике. В 2019-м году стоимость 1 квадратного метра в многоквартирных домах в РСО–А составляла 35000 руб. Налог за трехкомнатную квартиру общей площадью 76 квадратных метров из расчета налоговой базы 0,1% равен 2660 руб., то есть, себестоимость такой квартиры составит 2660000 руб. Среднеарифметическая стоимость за последние пять лет 1 квадратного метра сложилась в 26000 руб. Но так как в республике много многоквартирных и собственных домов, я бы за основу кадастровой стоимости взял 24000 руб. за квадратный метр по всей республике. В таком случае трехкомнатная квартира общей площадью 76 квадратных метров будет стоить 1824000 руб. а налог составит 1824 руб. в год. В Москве 1 квадратный метр в 2019-м году стоит по кадастру 99000 руб., а рыночная цена 200–350 тыс. руб.

Уточнение кадастровой стоимости проводится минимум в три года один раз или максимум – в пять лет. При этом необходимым считаю учитывать не рост стоимости квартир, а рост национального благосостояния населения. Например, цены на строительные материалы и в общем на строительство к ценам 1991 г. выросли в 200 раз, а заработная плата всего в 100 раз. В республике имеется много пристроек к МКД, которые построены еще в основном в середине 1990-х годов, но не значатся в Росреестре, следственно, налог с них не платят. Почему бы их не узаконить? Почему нельзя оформить все гаражи, которыми автовладельцы пользуются, но налог не платят? Много в городе домов, которые эксплуатируются, но не оформляются по разным причинам, в то время как по закону объекты незавершенного строительства тоже облагаются налогом. Ведь это же дополнительный источник налогообложения!

Что касается кадастровой стоимости земли в РСО–А, то, на мой взгляд, она запутана до предела. Если бы стоимость земли по всей республике имела одну цену, было бы легко определить сумму налогообложения. Например, определим кадастровую стоимость одного гектара в 2000000 руб. Закон допускает применять налоговую ставку в пределах от 0,1% до 2% в зависимости от вида пользования.

Этими полномочиями наделены руководители всех районов. Не вижу необходимости необоснованно завышать стоимость земли до максимума, а процентную ставку до минимума, когда сумму налога можно регулировать с помощью применения процентной ставки налога. Например, в сельской местности налог за один гектар земли стоимостью 2000000 руб. при налоговой ставке, равной 0,1%, составит 2000 руб. в зависимости от вида использования. Например, в городе Владикавказе с применением налоговой ставки 2% от кадастровой стоимости годовой налог от 2 млн руб. составит 40000 руб. По многим судебным решениям налог с одного га не превышает 35000 руб. Кадастровая стоимость земли, как и другой недвижимости, не влияет на рыночную стоимость, так как торги проводятся на аукционе, который начинают с кадастровой стоимости. Но если законодательно не определена кадастровая стоимость объекта или земли, то как взыскивать налог? Судья – не землеустроитель и не оценщик. Судья при решении спора должен руководствоваться действующим законодательством, а также постановлениями правительства республики. Например, в 2000 году кадастровая палата выдала справку о кадастровой стоимости земельного участка кооператива "Заря", где было указано 2000000 руб. за два гектара. В 2009-м году та же земля согласно справке стоила уже 46000000 руб. В том же году 50-квартирный жилой дом с придомовой территорией не стоил столько. В 2015-м году эта сумма уменьшилась на 10000000 руб. Таких примеров можно привести много, но не только в этом дело. Рядом с кооперативом "Заря" точно такой же земельный участок имеет кадастровую стоимость в 210 раз меньше. Все это документально подтверждается. Росреестр за кадастровую стоимость объектов и земель не отвечает. Также не отвечает за адреса, указанные в документах. Но как понять, что квартиры принадлежат жильцам на праве собственности, а сам дом и придомовая территория на кадастровом учете не числятся? Две организации находятся рядом, их разделяет забор, но они имеют разные номера: Набережная, 3-б и 13-а. Как это понять? Как можно поставить на учет земельный участок, который не имеет никаких координат, а также согласований с владельцами соседних участков. Как такие данные можно вносить в кадастровую карту?

Думаю, поднятые проблемы касаются каждой семьи в нашей республике. Хотелось бы, чтобы свое мнение высказали специалисты. В 2020-м году должна поменяться кадастровая стоимость недвижимого имущества и земли в республике, и уполномоченные для этого лица должны отнестись к этому вопросу со всей ответственностью, дабы исключить ту несуразность, с которой сегодня приходится сталкиваться в обычной практике.