Где и как защищать свои права

Повезло тем, чья управляющая домом организация пришла с долгосрочными планами работы, честно и умно ведет за вас хозяйство. Но нередко управляющие компании или ТСЖ просто берут с нас деньги ни за что! Для таких управленцев существуют даже курсы обмана ничего не подозревающих жителей, и создана программа для сокрытия в сметах работ по обслуживанию дома сворованных у нас рублей!

Например, уменьшение температуры всего на один градус дает миллионную "экономию" в день для теплоснабжающей организации. Или жильцам выставляют повышенную норму потребления на дома, где не установлены приборы учета. А сами коммунальщики расплачиваются по "усредненному тарифу". Или электрики завышают общедомовый расход электричества. Иногда прибегают к замене бирок на трансформаторах тока, которые установлены во вводном шкафу…

Расходы магазинов, аптек и так далее (встроенные помещения) также ложатся на кошельки жильцов.

Учтите, это ваши деньги, и только вы можете вывести на чистую воду своих управленцев!

Азы общего имущества

Перечень коммунальных услуг, включенных в услугу "Содержание и ремонт жилой площади", утвержден Постановлением Правительства РФ № 491.

Само общедомовое имущество определяется как помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир.

Если в смете по управлению вашим домом заложены абсолютно все виды общедомового имущества, то знайте следующее. Включение в нее отдельной строкой таких видов работ, как "Содержание и ремонт жилого помещения", "Вывоз мусора", "Вывоз снега", "Уборка придомовой территории", "Благоустройство придомовой территории", как и "Управление многоквартирным домом", незаконны!

Кстати, уточните, входит ли собственно обслуживаемый за ваш счет придомовый участок в собственность многоквартирного дома. Повсеместно идет межевание таких придомовых территорий. И здесь просто необходимо правильно рассчитать силы дома по его обслуживанию и возможности заработка с аренды размещаемых на них киосков или других объектов в случае заявки на включение в общедомовое имущество.

Право собственности на участок придомовой территории подтверждает выписка из кадастрового учета. Все остальные документы можно оспорить как в одну, так и в другую сторону. Пока такой выписки нет, обслуживать участок должны за счет города, поскольку территория считается собственностью города или муниципального образования.

А теперь еще раз обратите внимание на состав общедомового имущества и проанализируйте эти помещения в вашем доме. Если найдете хотя бы одно совпадение с тем, что занимают разные конторки, уютно расположенные на площади вашего дома, то смело требуйте с управленцев отчет по средствам, которые они получают в виде аренды.

За что платят собственники многоквартирных домов?

Согласно ст. 154 ЖК PФ это коммунальные услуги – электричество, холодная и горячая вода, канализация, газоснабжение, отопление; капитальный ремонт и содержание общего имущества.

Последний пункт разберем отдельно. В него входят ремонт фундамента, стен, крыш, колонн, фасадов, лестниц, внутренняя отделка дома, подъездных окон и дверей, содержание подвальных помещений; содержание мусоропроводов, систем вентиляции и дымоудаления, водоснабжения, теплоснабжения, электронного, телекоммуникационного и газового оборудования, лифтов, подготовка систем к сезону отопления; уборка в подъездах, холлах, на лестничных площадках, благоустройство и наведение порядка на придомовой территории, в том числе озеленение, очистка двора от снега и наледи, урн во дворе, вывоз мусора, а также устранение аварий, обработка заявок жильцов, работы по обеспечению требований пожарной безопасности.

Также сюда входят платежи за электричество, горячую и холодную воду, которые были израсходованы во время этих работ, например, при уборке подъезда.

Как рассчитывается сумма оплаты?

За обслуживание общих помещений в многоквартирном доме отвечают собственники, но сегодня все чаще жители привлекают управляющую компанию, и по договору управления ответственность за обслуживание несет она.

По правилам плата за содержание общего имущества рассчитывается на один квадратный метр его площади. Вся сумма распределяется на всех собственников пропорционально доле – площади каждой квартиры в общей жилой площади дома. Чем она больше, тем больше платеж.

В законах нет единой методики, по которой рассчитывается сумма затрат на содержание дома, поскольку все дома разные, как и прилегающие к ним дворы и площадки, а значит, объем работы и сумма будут отличаться.

Самовольно, то есть без решения собственников, управляющая компания не вправе корректировать размер платы за содержание общего имущества. Порядок индексации суммы может быть определен в договоре управления многоквартирным домом, который также утверждается решением собственников жилья.

Как оценить качество услуг и оспорить сумму?

Например, если в вашей квитанции об оплате коммунальных услуг отдельной графой значится оплата услуг домофона, то речь идет о двойных платежах. Домофон является общедомовым имуществом, так как обслуживает более одной квартиры и входит в услугу "Содержание и ремонт жилой площади".

Сегодня за "домофон" отдельной строкой взимается вроде бы небольшая сумма. Поэтому потребители ее оплачивают, не глядя. Легче, мол, заплатить, чем из-за копеек по судам ходить. Но в стране уже немало случаев, когда жильцы возвращали себе денежные средства, которые незаконно взимались за домофон, кладовые помещения, колясочные, шлагбаумы и прочее.

Для этого необходимо посчитать по квитанциям за последние 36 месяцев все платежи за "домофон", сделать копии квитанций и предъявить к управляющей организации или ТСЖ, которые формируют платежный документ за коммунальные услуги, требования – вернуть деньги в досудебном порядке. Чаще всего управляющая организация или ТСЖ игнорируют подобные требования. Поэтому не отчаивайтесь, следующий шаг – смелое обращение в суд. Кстати, никакую пошлину за судебное заявление платить не надо. Это предусмотрено законодательством.

Как правило, судья выносит вердикт в пользу жильцов. Поэтому возвращаются не только потраченные на домофон деньги, а еще и взыскиваются компенсация морального вреда и 50 %-й штраф за несоблюдение добровольного порядка (п.6 ст. 13 Закон "О защите прав потребителей"). Поверьте, сумма немаленькая! К тому же вы получите удовлетворение от того, что вернули свои кровные и не дали кому-то на них нажиться.

Но кроме домофона потребители вполне могут дважды оплачивать (и наверняка это делают) и другие услуги. Внимательно изучите и обратите внимание на свои квитанции, нет ли там других двойных платежей.

Иногда сумма в квитанции за содержание общего помещения может вызвать недоумение и недовольство у жильцов дома. Особенно если в подъезде регулярно грязно или не работает лифт. Если вы недовольны тем, как работает управляющая компания, и считаете, что оплата таких услуг слишком высока, можете попробовать оспорить сумму. Но оценка качества услуг – дело неочевидное.

Если поступает жалоба от жителей, специалисты в первую очередь прибегают к осмотру систем дома и его помещений, чтобы зафиксировать визуальные недостатки и повреждения, проверить план ремонта, его реализацию и так далее. Также можно инициировать опрос своих соседей. Довольны ли они качеством оказываемых услуг. Порой они могут отметить не такие очевидные моменты, например, долгую реакцию управляющей компании на жалобы жильцов и устранение проблем.

"Воевать" с УК в одиночку бессмысленно, изменить тарифный план можно только на общем собрании собственников. Так что ищите единомышленников и инициируйте проведение общего собрания. ЖК РФ требует при утверждении размера учитывать предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156). Поэтому не надейтесь, что после решения общего собрания все закончится. Если тариф будет существенно понижен, то УК может пойти в суд и заявить, что размер платы недостаточен для содержания дома. Поэтому вы должны быть готовы обосновать, почему ваш тариф более обоснован (конкретизация перечня работ, переход на прямые договоры, оптимизация).

Бывают случаи, когда жильцы дома обнаруживают новый пункт в квитанции на оплату ЖКХ. В этом случае важно знать: по закону УК не имеет права без согласия потребителя (а именно в таком статусе выступает собственник) в бездоговорном порядке навязывать предоставление услуг.

Если размер вашей платежки вырос, а в УК вам рассказали о новых услугах, но собрание по этому вопросу не проводилось, и собственники за них не голосовали, это прямое нарушение. Все решения собственников, в том числе о дополнительных услугах, об утверждении тарифов на содержание жилья, принимаются только общим собранием жильцов и должны быть зафиксированы в протоколе собрания. При отсутствии этих документов можно смело оспаривать сумму начислений.

И в завершение хочу подбодрить жильцов многоэтажек: не стесняйтесь и не бойтесь обращаться за защитой своих прав!