(почтово-интернетный роман в двух частях)

В этом году у россиян есть повод торжественно отметить четверть-вековой юбилей политических и экономических реформ в стране. По-ка, правда, никто не догадался объявить всероссийский конкурс на самую реформированную сферу нашей жизни и не подвел его итоги. Однако, по моему скромному мнению, вне всякой конкуренции победу в нем могла бы заслужить сфера ЖКХ. Просто не сомневаюсь, что своими житейскими историями меня поддержат миллионы сограждан. А вот – моя собственная.

Часть первая: поиски истины.

История начинается, или глас вопиющего

В один прекрасный день настроение было безнадежно испорчено засунутой в дверь моей квартиры бумажкой с извещением, что я должен какой-то незнакомой мне управляющей компании две тысячи за неизвестный срок и невидимые услуги по техобслуживанию моего МКД – многоквартирного дома. А если хочешь узнать, за что, сам приходи к нам с документами и выясняй, говорилось в бумажке! Такие листки торчали в дверях всех квартир моего подъезда.

Первым моим чувством было негодование. Поостыв, стал прикидывать, от кого у меня, выражаясь фигурально, мог взяться этот внебрачный ребенок, если ни в гражданском, ни в законном браке я ни с кем не состою?

И тут мне припомнилось объявление полугодовой давности на моем подъезде. На стандартном листе без информации об информаторе меня и всех соседей приглашали в мэрию на конкурс по отбору управляющей компании (УК) для моего дома. С какой стати этот конкурс проводился – сказано не было.

При этом на моем доме уже не один год висит железная табличка, что он об-служивается некой другой благородной УК, которую ни я и, боюсь, ни один из мо-их соседей в глаза не видели!

Возможно, подумал я, это и стало основанием для смены УК, поскольку обще-домовое собрание мы на этот счет не проводили. Таких жильцов МКД, не же-лающих самим себе выбирать УК, на ЖК-сленге называют "молчунами". И таких МКД в нашей республике – процентов 90 или больше!

На рынке услуг техобслуживания МКД "молчуны" играют роль желанных невест или участниц конкурса красоты. В роли свахи или организатора конкурса красоты выступает орган местной власти – мэрия, которая берет на себя хлопоты по вы-бору для нас УК – завидного партнера или спутника жизни.

Объявление ненадолго разбудило во мне любопытство, но мысль, что за меня и так все решат, а результат потом сообщат, отбила и без того слабое желание быть наблюдателем неизвестного мне доселе вида сватовства.

С той поры минул не один месяц, но ничего не происходило: никто не пришел и не рассказал об уже наступившем для нашего МКД светлом коммунальном буду-щем с новой УК, не принес для заключения договор о техобслуживании, не слал квитанции за него…

А теперь вдруг – бац, и сразу – 2 тыщи!

Значит: меня все-таки без меня женили, а дальше – прямо как у Жванецкого: одно неловкое движение, и ты – отец, точнее, жилец!

Поиски правды в дебрях Интернета

Человек я законопослушный и жду от остальных того же, потому достаточно щепетильно воспринимаю любую социальную несправедливость. Не зная этого наверняка, я все же чувствовал, что нельзя вот так – ни с того ни с сего взять и предъявить человеку счет непонятно, за что!

Первым делом решил заочно познакомиться со своим "кредитором", благо, не так давно все управляющие компании обязали завести свои сайты.

На сайте "моей" УК искал и не нашел никакого правового основания для управления ею моим домом – нормативного акта и договора на техобслуживание моего МКД. Моего дома не оказалось даже в имевшемся на сайте списке обслу-живаемых этой УК домов, не было его и в плане работ по техобслуживанию до-мов на уже истекавший к тому времени год…

Словом, мой дом для "моей" УК просто не существовал, в отличие от его "дол-гов" перед нею!

Несмотря на жестокий удар по моей вере в справедливость, она еще теплилась во мне, и я думал найти правоустанавливающие документы на управление своим домом "моей" УК на сайте мэрии. Вот и нужный мне раздел – "торги и конкурсы". О, чудо! Здесь объявление о проведении открытого конкурса на управление моим домом, под ним – многообещающая кнопка "подробнее", а за ней – вожделенная "конкурсная документация".

С нетерпением открываю ссылку в надежде увидеть тот самый нормативный документ на право управления моим домом "моей" УК. Однако подписанного до-говора между организатором конкурса комитетом ЖКХ мэрии и "моей" УК на право управления моим домом там не оказалось.

В голове застрял вопрос: откуда же я, собственник жилья в моем МКД, должен знать, что им управляет некая УК? И почему должен верить вложенной в дверь какой-то бумажке, что уже полгода являюсь чьим-то должником?

Не верилось, что законодательство нашего правового государства допускает подобный ход вещей. Прояснять этот вопрос с "кредитором" – дело заведомо проигрышное. Да и логика подсказывала, что его действия не укладываются ни в правовые, ни в рыночные отношения!

Ну, а где же искать правды и защиты, как не в главном ведомстве по наблюде-нию за соблюдением законности?

Почтовый пинг-понг

В одном письме в ведомство законности я изложил мою ситуацию с УК, в другом – с публикацией правоустанавливающих документов об итогах конкурсов на управление МКД на сайте мэрии. Отправил и стал ждать…

Ответы пришли на удивление быстро, но удивление быстро прошло после зна-комства с ответами. Меня извещали, что мои обращения в соответствии с какой-то там ведомственной инструкцией спущены в районные инстанции того же ве-домства.

К еще большему моему удивлению, ответ из первой инстанции пришел практи-чески молниеносно, однако и теперь причина была аналогична предыдущей: рай-онная инстанция уведомила меня, что в соответствии на этот раз с федеральным законом переслала мое письмо в другое ведомство – профильный наблюдатель-ный орган.

Снова пошли томительные дни ожидания. Наконец, в установленный законом месячный срок я получил ответы по существу дела.

Вторая районная инстанция сообщала мне, что в соответствии с п. 4.1 ст. 161 Жилищного кодекса информация о проведении конкурса УК на право управления моим МКД размещена на официальном сайте РФ torgi.gov.ru. Следовательно, обязанности публиковать ее на своем сайте у мэрии нет, и ее отсутствие там на-рушением не является!

Никакой подробной ссылки на адрес моего договора в Интернете не было. Я по-пробовал найти на указанном сайте нужную мне информацию и заявляю со всей ответственностью: неподготовленный человек, а это практически все мы, сделать сие не может!

Последний ответ профильного органа оказался даже слишком полным, но из него я так и не понял, должна ли была "моя" УК известить о своем существова-нии и начале наших с ней правовых отношений до того как потребовать за них деньги.

Не узнал я, и нарушают ли подобные действия мои права, хотя именно об этом и было мое письмо!

Зато я узнал две важные вещи: 1) договор назначенной мэрией УК с собствен-никами жилья должен быть подписан; 2) но если он даже не подписан, назначен-ная мэрией УК все равно управляет вашим домом, а вы ей все равно должны платить!

После таких ответов уважаемых и высоких органов жить в такой обстановке уже не хотелось, а в голове по-прежнему не укладывались противоречия, шедшие вразрез с простым здравым смыслом. Однако то ли червь сомнения, то ли уми-рающая последней надежда все же подзуживали меня попробовать еще одно, крайнее средство – спасение утопающих их собственными руками.

По совету бессмертного Великого комбинатора я решил не только чтить Уго-ловный кодекс, но и почитать Жилищный. И, несмотря на отсутствие юридическо-го образования, стал грызть гранит первоисточника.

Часть вторая: обретение истины.

Закон обетованный.

Найти в Интернете Жилкодекс, а в нем – раздел VIII "Управление многоквар-тирными домами" и ст. 161 "Выбор способа управления многоквартирным до-мом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом" не составило труда.

А вот и ответы на мои вопросы инстанциям!

Первое: почему я не знал о смене своей управляющей компании? Потому что мэрия не выполнила требование пункта 6 названной статьи, в котором сказано: "Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления МКД созывает собрание собственников поме-щений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим до-мом, если такое решение ранее не было принято".

Понятно, что мэрия не проводила собрания жильцов нашего дома, поэтому и о конкурсе на управление им мы узнали лишь в последний момент. Если это не на-рушение кодекса, то я уже ничего не понимаю в написанном!

В пункте 4.1 названной статьи подробно установлен порядок обнародования результатов конкурсных торгов и вот как он звучит: "Информация о результа-тах открытого конкурса размещается на сайте в сети Интернет, на котором была размещена информация о его проведении не позднее трех дней со дня опре-деления таких результатов".

Так ведь извещение о конкурсе по моему дому было размещено на сайте мэрии тоже, а не только на официальном федеральном сайте. Значит, и результаты конкурса должны быть здесь же, уважаемые инстанция, мэрия и сограждане! А если это не так, то опять нарушено требование Жилищного кодекса, как же ина-че?

Да и здравый смысл говорит о том, что вся информация о конкурсах по МКД должна быть максимально доступна жильцам этих домов по месту жительства – здесь, в республике, в ее столице, на их "домашних" страницах, а не где-то в дебрях Интернета. И даже если федеральный закон не обязывает муниципаль-ных чиновников делать сие, то этого требует простая житейская логика, ведь го-род – для горожан!

И уже следующий, 5-й пункт ст. 161 обязует проводивший конкурс орган мест-ного самоуправления в течение десяти дней со дня его проведения уведомить всех собственников помещений в МКД о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Но видел ли кто эти письма нашей мэрии в своих почтовых ящиках? Я – точно нет!

Договор дороже денег!

А дальше в этом пункте сказано и о договоре между УК и собственниками жи-лья: "Собственники помещений в МКД обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса РФ".

Вот мы и добрались до сути, но неясным остается этот самый порядок. Для прояснения читаем ст. 445 ГК РФ "Заключение договора в обязательном поряд-ке". Она длинновата для этой статьи, поэтому перескажем ее суть простыми сло-вами и уже по ролям для нашего случая.

Выигравшая конкурс по вашему дому УК (сторона) должна направить жильцам МКД (другой стороне) проект договора (оферту). Жильцы в течение месяца должны известить УК о принятии договора (акцепте) или выдвинуть свои условия – протокол разногласий либо направить УК свой отказ.

В течение месяца со дня получения протокола разногласий УК обязана извес-тить жильцов о принятии их условий либо об их отклонении и может в течение месяца передать протокол разногласий в суд.

Если УК не принимает условия договора жильцов или не известила их о любом своем решении в течение месяца, они тоже вправе передать разногласия на рас-смотрение суда.

Наконец, если одна из сторон уклоняется от заключения договора, то у другой есть право обратиться в суд с требованием о принудительном заключении дого-вора на условиях, принятых судом.

И последнее: сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Вот как все непросто со статьей 445 ГК РФ!

Но вернемся к Жилкодексу, его следующей ст. 162 "Договор управления МКД". Ее п. 1 гласит: "Договор управления МКД заключается с УК <…> в письменной форме или в электронной форме с использованием системы (государственной информационной. – Ред.) путем составления одного документа, подписанного сторонами".

Камни преткновения, или не радуйся раньше времени

А вот здесь встает важнейший вопрос возникновения правоотношений жильцов-"молчунов" и УК, потому что в статье не конкретизируется, кто выступает в до-говоре с УК "стороной" от жильцов-"молчунов"?

Это – каждый в отдельности, все вместе или большая часть, как в случае с вы-бором УК самими жильцами, а не мэрией, о чем говорится в следующем абзаце этой статьи?

Здесь необходимо сказать еще об одном важном нормативном акте – о Прави-лах проведения конкурса по отбору УК для управления МКД, утвержденных Пра-вительством России. На них и базируется конкурсная документация мэрии, п. 8.1.2. раздела 1.2 которой гласит: "Победитель конкурса в течение 20 дней с да-ты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты до-говоров управления МКД собственникам помещений для подписания указан-ных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ".

Так что мэрия говорит если не обо всех жильцах, то и не об одном!

Следуя логике, если договор представляет собой один документ, то он должен быть коллективным, то есть, как если бы "молчуны" избирали УК сами, без мэ-рии.

Интересно, кто из нас подписывал такой договор, тем более искал и нашел его в госинфосистеме? А ведь было бы логичным и даже обязательным наличие дого-воров с каждым МКД на сайте обслуживающих их УК. Но родной законодатель почему-то не обязал их делать это, а если хочешь прочесть свой договор, иди в дебри Интернета и ищи его там!

Теперь перейдем к вопросу: когда мы должны начать платить УК за техоб-служивание? Казалось бы, из предыдущих объяснений ясно как божий день, что никак не раньше, как после заключения договора. Об этом говорит и п. 7 ст. 162: "Приступить к выполнению договора УК обязана через месяц или раньше со дня его подписания".

Но почему же тогда с "молчунов" требуют оплату по договору, который они в глаза не видели?

Правила vs кодекс

Причина кроется уже в самих конкурсных документах мэрии. В п. 8.2 того же раздела говорится: "Срок начала выполнения УК обязательств, возникших по результатам конкурса, составляет не более 30 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в МКД подписанных УК проектов договоров управления МКД.

При этом УК вправе взимать с собственников помещений плату за содержа-ние и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги <…> с даты начала выполнения обязательств, возникших по результатам конкурса. Собственники помещений обязаны вносить указанную плату".

Здрасьте, приехали! Вот тебе, жилец-"молчун", и Юрьев день! В предыдущем пункте мэрия абсолютно верно ссылается на ст. 445 ГК, а уже в следующем са-ма себе противоречит? Ведь ст. 445 требует признания условий проекта догово-ра (оферты) обеими сторонами и дает на его согласование длительные сроки, а правила конкурса кардинально меняют утвержденный кодексом порядок заклю-чения договоров в пользу УК!

Разве подобная интерпретация обоих кодексов не является грубым нарушени-ем их положений и прав жильцов-"молчунов" на получение услуги по техобслу-живанию своего дома на выгодных для них условиях и право отстаивать свою точку зрения в суде? Какой же это договор, если он является лишь проектом, не заключен, а только составлен одной из сторон, навязывающей свои услуги на своих условиях, да к тому же и не направлен другой стороне?

Неудивительно, что, подписывая такие конкурсные документы, в дальнейшем УК абсолютно уверены в своем праве брать с нас деньги чуть ли не на следую-щий день после проведения конкурса. При этом не выполняют даже половинча-тые требования взятых на себя конкурсных обязательств и не направляют нам договор с собой хотя бы в единственном экземпляре!

Эпилог

Итак, мое непрофессиональное расследование лишь верхушки жилищного за-конодательного айсберга показало, что федеральный законодатель достаточно полно защитил права жильцов МКД, включая и "молчунов". Правда, где-то что-то не дописал и поставил их в двусмысленное положение, которым недвусмысленно пользуются все, у кого в руках коммунальные рычаги.

Именно с этим жильцы МКД и сталкиваются на каждом шагу, сами того не зная, поскольку не приучены дотошно рыться в сложном, а порой и противоречивом, законодательстве. Вот почему "молчуны" выступают на рынке услуг на техоб-служивание своих домов в роли бессловесных невест или участниц конкурса кра-соты. Только рынок этот пока больше походит на невольничий!

Постскриптум: за прошедшие семь лет ситуация не изменилась ни на йоту!