Упадут ли цены на жилье?

Как говорит статистика, всего за время действия программы по ней было выдано более 1,5 млн кредитов. Общий объем сделок достиг 6 млрд рублей. Средний размер кредита составил 3,8 млн рублей. Решение о прекращении программы продиктовано жизненными реалиями. Постоянный рост ключевой ставки ЦБ, чтобы удержать инфляцию хотя бы в разумных пределах, делает невозможным для государства погашение разницы между 16% (ключевая ставка на сегодня) и 8% , под который выдает ипотечный кредит банк.

А теперь, как говорится, своими словами. Данная программа для граждан – и благо, и зло одновременно. Опять же по статистике, купить квадратные метры за наличку могут 3–5% от общего числа покупателей. Все остальные кредитовались в банках. И здесь понятно: обычному среднестатистическому гражданину таким образом дали реальную возможность решить свой квартирный вопрос. Безусловно, вносить немалый ежемесячный платеж непросто, но другого выхода нет. В этом случае греет только мысль, что ты живешь на собственной территории, а не снимаешь, улучшая благосостояние какого-то "дяди".

Но Банк России регулярно критиковал программу льготной ипотеки, утверждая, что ее активное использование создает риски формирования ипотечного пузыря, т.к. приводит не столько к повышению доступности жилья для граждан, сколько к повышению цен и большому ценовому разрыву на рынке новостроек и вторичного жилья. Но здесь, пожалуй, не соглашусь. Вторичка очень чутко реагировала на рост цен на новостройки и, как могла, откликалась. Стоимость росла на все, и существенно. Те же, кто рассчитывал только на себя, а не на заем, каждый раз с грустью и досадой констатировали: коплю, собираю деньги, а они превращаются в ничто – за ценами не угнаться.

Что касается отрасли, то да. Тут, скорее всего, цели достигнуты. По свидетельству риэлторов, квартиры в новых домах разлетались, как горячие пирожки. А покупателей интересовал вопрос не стоимости квадратного метра, который повышался просто до немыслимых размеров, а цифра ежемесячного платежа по ипотеке: потяну – не потяну.

Кто следил за темой, тот видел регулярные сообщения в пабликах. "Северная Осетия находится на 76-м месте рейтинга регионов по доступности жилья. Средняя стоимость квартиры площадью 60 кв метров в мае 2024 года составила 5,8 млн рублей", "Во Владикавказе квартиры в новостройках подорожали на 16,5% с начала года. В среднем такое жилье можно купить за более чем 7 млн рублей. Таким образом, Владикавказ вошел в число городов России, где больше всего подорожали новостройки". Причем, как информировал республиканский минстрой, объемы и темпы жилищного строительства неуклонно росли. Могу совершенно точно сказать, что весной 2024 года в Новой Москве на уровне фундамента предлагали бюджетные евродвушки с отделкой (!) за 7 млн рублей. Вот и сравнивайте.

Тут стоит добавить, что цены, будем говорить конкретно про Владикавказ, "разогнала" не только льготная программа, но и малоземелье, вклад средств в недвижимость (когда-то деньги хранили под матрасом, потом в долларах и евро, теперь в квадратных метрах), интерес к республике приобретателей из других регионов, посуточная аренда, выплаты участникам и семьям СВО – факторов много. И за этим всем получилось так, что те, кто действительно нуждается, вряд ли что-то может позволить себе. Налички нет, ипотечный взнос тоже не мал и обременителен.

Что осталось после 1 июля? Продолжают действовать адресные программы семейной, IT, арктической и дальневосточной ипотеки. Как известно, чтобы получить 6% по семейной ипотеке, ребенок должен быть не старше 6 лет. Но планируется, что данная ипотека будет действовать и на покупку жилья в малых городах независимо от возраста детей. Вряд ли Владикавказ входит в их число. И для полной картины: льготы будут действовать для семей, желающих построить свой дом.

Какие прогнозы? Пока очень туманные. Как считают эксперты, ставка по ипотеке вырастет до 19–20%. Уже выросла. Это много. Безусловно, новые условия приведут к резкому сокращению выдачи ипотечных кредитов. Рост зарплат мало существенный или его вообще нет, и вряд ли кто-то может позволить себе платить за ипотеку 80-90 тысяч рублей в месяц. Да и банк одобрит ипотеку под такой процент в случае заработной платы свыше 100 тысяч рублей! Причем официальной! Иначе риски неуплаты слишком велики.

Отсюда ожидается и существенное сокращение продаж жилья в целом по стране. И тут встает главный вопрос: пойдут ли застройщики на снижение цены за квадратный метр? По логике должны: если нет спроса, то как продавать? Но насколько эту цену можно сбавить? Земля, стройматериалы, повышение зарплат в отрасли, прибыль – она же тоже нужна – не могут же застройщики остаться в накладе. Как все эти факторы будут коррелировать с упавшим рынком продаж? Да и упадет ли он? Возможно, продажи будут заморожены до лучших времен. Вернее, до разработки и введения мер поддержки государством, прежде всего, стройотрасли. Аналитика переходного периода, который начинается сейчас, даст какие-то конкретные результаты. Пустить все по рыночным волнам не получится. Цены не соответствуют доходам. Иначе все жилье может оказаться в "одних руках". Метры будут скупать те, кто может себе это позволить. И сдавать, загоняя тем самым граждан в зависимость уже от "дяди", а не от банка. И метры будут "дядины", а не собственные, хоть и по ипотеке.

В заключение: конкретно во Владикавказе возникает не свойственная еще несколько лет назад нашему региону проблема – недоступность жилья. Она увеличит отток молодых людей, который и так не мал. Причем уезжают те, кто рассчитывает на собственные силы и образование. Необходимы действенные региональные программы, дающие возможность субсидирования процентной ставки со стороны республики.