Управлять – значит оберегать

Не теряющая общественную остроту тема привлекла к диалогу широкий круг участников-руководителей органов исполнительной и муниципальной власти, службы госжилнадзора, представителей управляющих компаний и общественных активистов.

Модератором выступил председатель профильного комитета Георгий Остаев, по словам которого, сфера управления МКД требует исключительно профессионального подхода. "Одной из главных причин множества проблем в этом секторе являются низкая компетентность большинства управляющих компаний и частая их смена, – отметил он. – Взаимное недоверие и отсутствие диалога между собственниками и управляющими компаниями приводят к тому, что из-за низкого качества обслуживания износ домов увеличивается с каждым годом, а технические элементы и конструкции приходят в аварийное состояние".

Георгий Остаев выделил две основные проблемы в работе жилищных организаций – отсутствие специалистов, обладающих соответствующими навыками и опытом, а также низкое материально-техническое оснащение для выполнения необходимых работ. Низкая платежная дисциплина собственников помещений – еще один сложный аспект содержания МКД: на 1 июля 2024 года уровень оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в городе Владикавказе и Алагирском районе составил 52%, Правобережном – 42%, Пригородном – 64%. Лидером продолжает оставаться Моздокский район, где собирают более 90% платежей.

К настоящему моменту в сфере текущего ремонта и содержания МКД в республике работают 52 управляющие компании и 216 ТСЖ, в том числе жилищные кооперативы. Всего же насчитывается 2 945 многоквартирных домов, большая часть которых – 61% – находится в обслуживании управляющих компаний. Почти 12% домов управляются ТСЖ и жилищными кооперативами.

Более детально о том, что препятствует эффективному управлению жилым фондом, доложил заместитель министра ЖКХ, топлива и энергетики Батраз Надгериев. Одно из таких препятствий – несовершенство тарифной политики в сфере управления МКД: тарифы принимаются без детализации и зачастую бывают экономически необоснованными, что приводит фактически к невозможности оказывать услуги. В связи с этим специалисты видят необходимость установления единого тарифа для всех муниципальных образований республики. Еще одна проблема – порядок расчета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, который определяется по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, а в случае его отсутствия – исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса. Это влияет как на получателей жилищных услуг в части увеличения размера платы за ОДН, так и на результаты финансово-хозяйственной деятельности управляющих компаний.

Введение публичного рейтинга в отношении УК – такая мера, по мнению заместителя председателя парламента Тимура Ортабаева, способствует открытому признанию лучших управляющих организаций и стимулирует другие к более качественной работе, ведь жильцы домов будут в открытом доступе видеть, какая УК им предпочтительнее.

Альтернативное мнение высказал руководитель службы государственного жилищного надзора республики Радион Тамаев, который считает, что публичное рейтингирование не всегда идет на пользу и способно помешать здоровой конкуренции среди УК. В свою очередь Батраз Надгериев сообщил, что критерии оценки деятельности этих организаций в республике уже разрабатываются и будут введены в ближайшее время.

Еще одна большая проблема, по мнению заместителя главы АМС г. Владикавказа Игоря Шаталова – актуальное состояние жилищного фонда и особенно – бывших общежитий и зданий в исторической части республиканской столицы. Не секрет, что даже благополучные управляющие компании не спешат брать на обслуживание изношенные дома. Выступавший сообщил о регулярных конкурсах по отбору управляющих организаций для так называемых бесхозных МКД, однако АМС вынуждена передавать их во временное управление. Для решения самых острых вопросов городские власти создали ВМБУ "Домоуправление", но низкие платежи собственников и ограниченные возможности муниципального бюджета также не способствуют его качественной работе.

Вместе с тем Игорь Шаталов выразил благодарность руководителю ВМБУ "Домоуправление" Георгию Гатиеву и директору ГУП "РПВВ" Тимуру Караеву за оперативное участие и большой объем проведенных работ, позволивших городу вовремя и в полном объеме "войти" в отопительный сезон.

Одним из факторов повышения эффективности УК замглавы АМС назвал применение принципа работы одной управляющей организации в одном микрорайоне. По его мнению, это сократит издержки самих УК и ускорит сроки выполнения ремонтных работ.

Немало вопросов участники круглого стола обозначили по механизму выдачи лицензии управляющим организациям. Нередки случаи, когда право на техобслуживание жилых зданий выдается компаниям, которые заведомо не в состоянии исполнять соответствующие обязанности: полностью отсутствует материально-техническая база, нет квалифицированных специалистов. Как отметил руководитель жилищного надзора Радион Тамаев, порядок лицензирования сегодня имеет ярко выраженный перекос, когда получить разрешительный документ довольно просто, а процедура лишения, наоборот – процесс сложный и длительный.

"От первого лица" о проблемах, препятствующих надлежащей работе УК, рассказал руководитель регионального Союза управляющих организаций РСО–А Алан Тускаев. По его словам, "условия, в которых сегодня приходится работать управляющим компаниям, не позволяют в полной мере обеспечить потребителей качественными услугами, и в результате все труды, потраченные застройщиками, поставщиками ресурсов, сетевыми организациями, сводятся к минимуму". Так, требует ужесточения контроль со стороны АМС при вводе в эксплуатацию новостроек: МКД принимаются без инфраструктуры, отсутствуют площадки и тара для сбора ТКО, лифтовое оборудование не отвечает требованиям, технические помещения с инженерными коммуникациями и запирающей арматурой оказываются в частной собственности, придомовая и дворовая территории не благоустроены, отсутствуют условия для комфортного проживания маломобильных граждан. Помимо этого Алан Тускаев обратил особое внимание на проблему растущих долгов компаний по оплате ОДН перед ресурсопоставщиком электроэнергии – ПАО "Россети Северный Кавказ". Не менее важно при составлении краткосрочных программ по капремонту МКД учитывать данные управляющих организаций по техническому состоянию зданий. Речь идет о приоритете работ по модернизации или замене инженерных сетей МКД, которые зачастую намного актуальнее лифтов или кровли.

В своем выступлении руководитель регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Руслан Рамонов сакцентировал внимание на том, что полноценное исполнение УК своих обязанностей невозможно без установления экономически обоснованного тарифа на управление МКД. При этом в тарифе необходимо четко структурировать состав оплачиваемых работ.

Завершая дискуссию, которая продлилась более двух часов, участники круглого стола приняли за основу предложенный проект рекомендаций с учетом прозвучавших замечаний и предложений.